Основы оценочной деятельности: Учебное пособие

Взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации. Расчет ставки капитализации с корректировкой на изменение стоимости актива Ставка коэффициент капитализации — процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта. Ставка дисконтирования — процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм доходов или расходов к текущей стоимости на дату оценки. При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать: Существует несколько методов определения коэф. Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат с корректировкой на изменение стоимости актива. Коэффициент капитализации состоит из двух частей: Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов. Где кап — коэф.

МСФО, Дипифр

Рассматриваются основные подходы оценки недвижимости. Приводятся контрольные вопросы и задания для самопроверки студентов, список литературы. Предназначено для студентов, обучающихся по специальности"Антикризисное управление". Подготовлено на кафедре маркетинга и антикризисного управления ТПУ. Приведенный ниже текст получен путем автоматического извлечения из оригинального -документа и предназначен для предварительного просмотра.

Капитализация дохода – это специальная методика, комплекс Здесь используется такая формула: Метод связанных инвестиций.

Однако крайне редко в Отчетах указаны допущения и ограничения применимости используемых моделей. Если указать условия допущения , при которых данный метод может быть применен, то станет ясно, что очень часто по основным позициям реальная ситуация с коммерческой и жилой недвижимостью не соответствует этим допущениям. Проблемы правомерного использования этих методов обсуждаются в теоретической литературе по оценке недвижимости Грибовский, Озеров, Михайлец и др.

Особенно следует отметить [3], в которой эти вопросы рассматриваются с наиболее общих позиций. Однако, как показывает анализ Отчетов по оценке недвижимости, теоретические исследования в этой области остаются незамеченными большинством практикующих Оценщиков. Поэтому мне представляется полезным вернуться к проблеме с позиций практикующего оценщика. В этой статье сделана попытка стандартизовать типовые ситуации, которые часто встречаются при оценке недвижимости в условиях нестабильной экономики, характерной для данного периода в России, сформулировать пакеты допущений предположений , ассоциируемые с этими ситуациями, и расширить круг практических ситуаций, когда формулы метода прямой капитализации могут быть корректно использованы.

Основное внимание уделено моделям, учитывающим рост цен на объекты недвижимости и рост арендных ставок. Для полноты представления о рассматриваемой проблеме здесь частично повторены отдельные положения из указанных работ.

Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам метод инвестиционной группы также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения возврата вложенного капитала.

Наиболее известной такой расчетной моделью есть формула Гордона (1): . (2) то стоимость имущества (инвестиции) определяется по формуле прямой .. В статье освещаются методы, связанные с оценкой интеллектуальной.

Это — средневзвешенная стоимость капитала. При анализе инвестиционных проектов методом чистой приведенной стоимости нужно знать ставку для дисконтирования денежных потоков. По своей сути ставка дисконтирования в данном случае — это ставка процента, по которой инвестор имеет возможность привлечь финансирование. Мало знать формулу, надо понимать ее смысл! В Интернете достаточное количество статей, в которых обсуждаются способы расчета ставки дисконтирования. Большинство из таких публикаций представляют собой набор непонятных формул, причем чаще всего обозначения переменных в таких формулах различаются на разных интернет-ресурсах.

При ближайшем рассмотрении все эти формулы являются правильными, вот только разобраться в этом человеку, приступающему к изучению финансов и инвестиционного анализа, не представляется возможным. В целом создается впечатление, что многие авторы сайтов сами не очень разбираются в предмете, а просто переписывают известные и доступные им учебники. Я постараюсь в данной статье привести не просто формулы расчета ставки дисконтирования, а объяснить, почему ее нужно рассчитывать именно так, а не иначе.

Во всяком случае, почему финансовый мир до сих пор делает это именно так. Потому что цель всех публикаций данного сайта — докапываться до сути предмета. Но начинать изучение вопросов, связанных со ставкой дисконтирования, надо не с этой статьи. Если Вы зашли на эту страницу с поиска яндекса или гугла, советую предварительно прочитать публикации, рассказывающие о методах оценки инвестиционных проектов:

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заемного капитала являются: Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита: Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы: При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1. Оценка объектов незавершенного строительства Оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения.

Для того чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка эффективности реальных инвестиционных проектов должна для собственного и заемного капитала может определяться по формуле: общих инвестиционных затрат и платы за кредиты (займы), связанные с.

Коэффициент капитализации Я — это параметр, преобразую-щий чистый доход в стоимость объекта. При этом чистый доход, используемый для капитализации, оп-ределяется за определенный период, как правило, за год. Таким образом, общий коэффициент капитализации или полная ставка капитализации выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капита-лизации Я. Определение Я осуществляется следующими методами: Метод прямого сопоставления основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом.

Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямого сопоставления — наиболее простой способ расчета ставки капитализации и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. Метод связанных инвестиций — заемного и собственного капитала Этот метод применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в определенной пропорции.

Метод капитализации доходов

Наиболее известной такой расчетной моделью есть формула Гордона: , которая автоматически следует из общей формулы метода ДДП: В такой расчетной модели ставка капитализации . В случае, когда все одинаковы, имеем наиболее употребляемую оценщиками формулу прямой капитализации: Отметим, что предположение о такой возможности высказывал и С. Утверждение Пусть число прогнозных периодов конечно и в каждом из периодов, 2,, все одинаковы постоянные по величине

Основными недостатками метода связанных инвестиций собственного и заемного капитала являются: • отсутствие учета.

О сайте Ставка капитализации Определение ставки капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми.

В этом случае за основу расчета принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск, низкая ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле [ . Тем самым устанавливается возможная минимальная компенсация за вложенные деньги с учетом фактора времени. Доход от продажи недвижимости рассчитан путем деления чистого операционного дохода строка 9 на ставку капитализации [ .

Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. При этом по каждому объекту необходимо получить значения , как если бы эти объекты оценивались вновь.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости

Метод связанных инвестиций по финансовым компонентам метод инвестиционной группы также используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. Метод связанных инвестиций по физическим компонентам аналогичен методу связанных инвестиций по финансовым компонентам. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала может также учитывать и время возмещения возврата вложенного капитала. Капитализация равномерно изменяющихся доходов.

Наиболее часто при расчетах инвестиционных проектов ставка оценки ставки дисконтирования определяется исходя из следующей формулы: преимущественно риски, так или иначе связанные с разработкой новой техники.

База таких прогнозов — тщательный анализ рынка и спроса на продукт или услугу. Одной из базовых задач анализа венчурного проекта является оценка доли инвестора в компании. Хотя итоговое решение по ней определяется договоренностью между инвестором и предпринимателем, при его выработке могут использоваться соображения связанные с численной оценкой стоимости компании и сопоставления с ней объемов предоставляемых инвестиций.

В случае, когда определение доли инвестора проводится всецело на базе расчетов, для обеспечения их качества может строиться сложная финансовая модель с применением методов дисконтированного денежного потока и реального опциона . Для этих целей может приглашаться независимый оценщик. Однако практика переговорного процесса показывает, что в процессе общения сторон может использоваться упрощенная методология, цель которой получить первоначальные ориентиры стоимости доли инвестора.

Отечественная практика показала их актуальность и для анализа российских проектов. Определение доли инвестора расчетным путем базируется на двух базовых величинах: - — - стоимость, стоимость проекта без учета полученных инвестиций, по сути, стоимость вклада в проект соискателя инвестиций. - — - стоимость, стоимость проекта с учетом полученных инвестиций. На базе этих величин доля инвестора определяется по формуле: Определение стоимости компании венчурным методом состоит из следующих шагов: Стоимость - , в случае венчурного метода, определяют простым вычитанием из нее величины инвестиций .

Что такое капитализация дохода в недвижимости?

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала применяется, когда для покупки объекта недвижимости использовался заемный и собственный капитал в определенной известной пропорции. В данном случае общая ставка капитализации должна: Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год ежеквартально или ежемесячно , то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.

Ипотечная составляющая состоит из ставки процента по кредиту и коэффициента фонда погашения.

Тогда формула для расчете будет выглядеть следующим образом: (1.) .. Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;. 4. Метод .

Обзор методов расчета ставки дисконтирования Материал из - . Доходность депозитов или других ценных бумаг, инфляция и другие подобные финансовые показатели являются только косвенными данными, на основе которых можно принимать решение о приемлемом для инвестора доходе на вложенный капитал. Существует несколько способов расчета ставки дисконтирования.

Выделяют кумулятивный и укрупненный метод оценки ставки дисконтирования. Укрупненный метод расчета ставки дисконтирования Наиболее часто при расчетах инвестиционных проектов ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала — , которая учитывает стоимость собственного акционерного капитала и стоимость заемных средств.

Рассчитывается как произведение общего количества обыкновенных акций компании и цены одной акции; — рыночная стоимость заемного капитала. На практике часто определяется по бухгалтерской отчетности как сумма займов компании. В качестве таких затрат рассматриваются проценты по банковским кредитам и корпоративным облигациям компании. При этом стоимость заемного капитала корректируется с учетом ставки налога на прибыль. Смысл корректировки заключается в том, что проценты по обслуживанию кредитов и займов относятся на себестоимость продукции, уменьшая тем самым налоговую базу по налогу на прибыль; — ставка налога на прибыль.

Для определения стоимости собственного капитала применяется модель оценки долгосрочных активов — . Ставка дисконтирования ставка доходности собственного капитала рассчитывается по формуле: Ставка доходности инвестиций в безрисковые активы .

Расчет стоимости бизнеса

Достоинства приведенных методов расчета общего коэффициента капитализации: Недостатками применения этих методов расчета коэффициента капитализации является то, что довольно трудно получить исходные данные о сопоставимых предприятиях, необходимые для расчетов, а также слабая чувствительность полученного таким образом коэффициента капитализации к особенностям функционирования конкретного оцениваемого Проблема применения этого метода в нашей стране состоит в том, что в большинстве отечественных производственных предприятий отсутствует долгосрочная задолженность.

В связи с этим получить экономический параметр — инвестиционный капитал, состоящий из акционерного капитала и долгосрочной задолженности мы не можем.

Простейшим примером инвестиций оказывается расходование движимое и недвижимое имущество; имущественные права, связанные с Таковыми являются методы наращения и дисконтирования. Формула для определения современной величины элементарного потока платежей выглядит так.

Данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидания на рынке относительно: Изменение стоимости недвижимого имущества. Данный метод дает возможность рассчитать общий коэффициент капитализации на основе цен продаж схожих или аналогичных объектов недвижимости. Данный метод основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации норма капитализации определяется следующим образом: Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом.

Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Главная задача эксперта-оценщика при реализации данного метода - подобрать подходящий объект-аналог. Причем лучше рассматривать те объекты, у которых дата оценки и дата продажи близки, так как в этом случае нет необходимости в существенной корректировке данных отчетов.

Чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации.

М.А. Афонасова. Экономика недвижимости

Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений. Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент управление инвестициями.

Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации. В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой.

Ремонт в хрущевке Метод остатка Метод остатка для земли основан на принципе остаточной продуктивности земли и используется, как правило, для анализа наиболее эффективного использования земельного участка. Метод может использоваться для оценки рыночной стоимости застроенного земельного участка. Для этого необходимо, чтобы оцениваемый участок использовался наиболее эффективным образом.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна. Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных, сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости.

Метод Связанных Инвестиций